在博鳌房地产论坛的“融合的力量”主题环节，我们与中物研协总经理、易居企业集团·克而瑞执行总裁刘雪萌女士进行了一场深度对话，共同探讨了在房地产行业从增量开发向存量运营转型的大背景下，物业管理行业如何超越传统服务边界，扮演好“全方位的存量资产管家”这一关键角色。
存量时代，物业管理的价值重塑
刘雪萌指出，随着中国城市化进入中后期，大规模的新建开发放缓，庞大的存量资产成为城市经济和社会生活的主要载体。在此背景下，物业管理已不再是简单的“四保一服务”（保安、保洁、保绿、保修及客服），其内涵和外延正在发生深刻变革。物业管理的核心价值，正从对“物”的管理，转向对“资产”的全生命周期运营和对“人”的服务生态构建。它连接着资产、空间与用户，是激活存量价值、提升资产效能、优化居住与工作体验的核心枢纽。
融合的力量：构建多元服务生态
谈及“融合的力量”，刘雪萌强调，现代物业管理必须打破单一业务壁垒，深度融合多元业态与资源。
是技术与服务的融合。智慧物业平台、物联网、大数据与AI技术的应用，不仅提升了管理效率与安全能级，更通过数据分析洞察用户需求，为个性化、精准化服务提供了可能。从智能安防、能源管理到社区O2O，科技正成为物业管理升级的基础设施。
是空间与内容的融合。物业管理企业正在深入挖掘社区、写字楼、商业综合体等空间的价值。通过引入养老托幼、健康医疗、文化教育、新零售、联合办公等创新服务内容，将冰冷的物理空间转化为有温度、有活力的生活与工作场景，从而提升资产粘性与租金溢价。
是金融与资产的融合。专业的物业管理是资产保值增值的重要保障。通过与资本市场的对接（如物业公司上市），以及探索资产证券化（如类REITs）、受托经营等模式，物业管理正在深度参与存量资产的资本循环，实现从“服务提供者”到“资产管理者”乃至“轻资产运营者”的角色跃升。
全方位的管家：深度、广度与温度
要做“全方位的存量资产管家”，刘雪萌认为需要具备三个维度：
- 管理的深度：深耕基础服务，保障设施设备的高效、安全、低碳运行，这是资产价值的物理根基。需建立专业的资产服务体系，为业主提供资产咨询、租赁管理、改造升级等专业建议。
- 服务的广度：构建覆盖全生活场景与全企业生命周期的服务矩阵。从社区居民的“衣食住行娱教医养”，到企业客户的行政支持、空间优化、员工关怀等，提供一站式解决方案，成为连接各类优质资源的平台。
- 运营的温度：物业管理本质是与人打交道。通过营造和谐的社区文化、组织丰富的社群活动、建立高效的沟通反馈机制，提升用户的归属感、幸福感与满意度。有温度的社区，才能形成高黏性的用户群体，这是所有增值服务的土壤。
挑战与未来
刘雪萌也坦言，转型之路并非坦途。行业面临专业化人才短缺、标准化与个性化平衡、数据安全与隐私保护、跨业态协同管理能力等挑战。如何平衡基础服务的“民生”属性与增值服务的“市场”属性，也是对企业的考验。
她认为物业管理行业将在“融合”中持续进化。头部企业将通过科技赋能、生态共建，进一步扩大管理规模与服务边界；中小企业则需找准细分赛道，做深做精，形成特色优势。行业将分化出基础服务运营商、空间内容服务商、资产管理与投资机构等多元主体，共同构成健康繁荣的存量资产管理生态。
对话刘雪萌道：“在‘融合的力量’驱动下，物业管理行业正站在价值重估的起点。从‘看门人’到‘管家’，再到‘存量资产运营专家’，角色的每一次蜕变，都是对城市美好生活与高效经济的重要贡献。做全方位的存量资产管家，不仅是行业的发展方向，更是时代赋予的责任与机遇。”这场对话清晰地揭示，物业管理已不再是房地产的附属品，而是驾驭存量时代、挖掘持续价值的关键力量。
